上海自贸区的成立对中国物流行业带来重大影响的同时也带动了物流地产投资的迅速增长。本文从发展契机和发展限制两方面分析了上海自贸区发展对物流地产的影响。文章研究认为周边城市面对自贸区内物流地产的激烈竞争，应采取如下相应的措施：周边城市应避免正面竞争，寻找差异市场，发展专业的物流中心；根据本地产业优势，挖掘合适的跨国企业，凝聚国内小型企业；综合实力较强的企业应开发产业园区，引导同类中小型企业入驻，完善产业链，形成产业集群式发展模式；要将自贸区与"一带一路"战略无缝对接，为物流及物流地产带来更广阔的发展前景。
中国自由贸易试验区，是在中国境内设立的实行优惠税收和特殊监管政策的小块特定区域。上海自贸区是设于中国上海市的一个自由贸易区，也是中国大陆境内的第一个自由贸易区，于2013年9月29日正式成立和运营。上海自贸区作为中国改革开放的试验田，被寄予厚望，希望以此能推动中国经济发展转型，打造中国经济升级版。
上海自贸区与物流经济的发展
上海自贸区包括四个特殊区域，分别是洋山保税港区、上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区和上海浦东机场综合保税区，覆盖了港口、海运、空运、仓储等领域的物流市场，该"四区"凭借着各自的优势承担着不尽相同的物流功能，具体功能见表1所示。
在上海自贸区"四区"物流功能以及各项优惠政策的推动下，上海进出口贸易量大大增加，特别是国际大型商品的贸易。上海集装箱吞吐量2013年高达到3363万标准箱，已位居世界第一，贸易量的持续增长伴随而来的是物流量的持续上升，自贸区交通运输需求也与之相应增大，因此上海自贸区的运营已带动港口运输、交通、物流受益。除此之外，能成功进入自贸区的一些加工、制造等企业本都是实力超强的大型企业，而它们则更需要高效的物流，这无疑说明了上海自贸区推动物流业实现转型升级式的发展。
自贸区不但影响传统航运、港运等物流业，也将影响国际电子商务及国际快递等新兴市场。同样的，物流地产的发展，其中一大支撑是依靠物流业的发展，而正是上海自贸区成立的利好政策，在促进物流经济发展的同时带动了物流地产市场的发展。
上海自贸区给物流地产市场带来的契机
作为国内出入量最大的港口城市，上海自由贸易区的成立对长三角地区，甚至整个中国国内的经济都产生了不同程度的影响。同时，也给物流地产的发展带来了更大的契机。上海自贸区的建立，不断促使上海成为规模更大的物流集散地，也进而促进着中国现代物流设施的进一步发展。
工业用地成交踊跃，并且上海自贸区增加土地价值
上海自贸区面积仅有28.78平方公里，仅占有上海市总面积很小的一部分。但是，正是这一很小面积的区域正被寄予厚望，希冀成为中国经济贸易新一轮改革开放的支点。这使自贸区土地愈加珍贵，显著增加了自贸区及周边土地的价值。
上海自贸区推动
保税物流仓储以及仓储市场的发展
上海保税仓储市场已低迷多年，但上海自贸区的设立为它带来新的市场机会。2013年9月上海自贸区挂牌前后，物流地产更加受到投资者的青睐，带动了相关保税物流仓储市场再次回温。由于市场对物流仓储的强烈需求，位于自贸区内的仓储资产价格也在上涨。仲量联行发布的《2014年第三季度上海房地产市场回顾报告》中指出，保税市场空置率由9.9%降至8.7%，保税市场租金已经开始上涨。这说明保税仓储市场持续回温，这得益于上海自贸区的持续乐观发展。目前在外高桥保税区等主要物流地产聚集区域内，相对较低的物业租金已吸引了大批投资者。
上海自贸区对物流仓储的影响也不会仅仅停留在自贸区内的企业，它将带动整个仓储市场的发展。随着国家对自贸区内商户相关优惠政策的实行，以及自贸区自由贸易、自由流通力度的加大，对外进出口贸易会更加活跃，各项成本也会随之降低。国内贸易的高效与进出口贸易密切相关，进出口贸易的活跃势必带动国内贸易的流通，在贸易流通的过程中物流仓储也将获得更多的市场需求，从而推动整个仓储市场的发展。
上海自贸区的设立，对物流设施提出更高要求
随着国际贸易量、周转量的增加，物流设施投资也必将是近年来物流地产市场投资的热点。比如近年来，受电子商务发展迅速及第三方物流需求增长等因素带动，高标准仓储物业的租赁及定制的需求持续旺盛，未来仓储市场的需求更加注重专业化，电商、医药、汽车、制造、农产品等不同行业的客户也因其行业特殊性对仓库设施提出各种专业具体的需求，定制化也将会成为仓库投资开发中的主流趋势，使得有关方面建造高质量、高效率的现代化仓库，向国际仓库水平靠拢。
除此之外，土地稀缺导致政府对物流用地的限制，以及土地利用的集约化必将促使物流地产商不断改变现有的、布局不合理的综合物流园区，或者改建规模过小、不集聚的物流中心等，这些也必将推动传统物流设施向垂直化发展。以上举措都是中国物流地产市场将持续走好的诱因。
上海自贸区的建立，加强物流地产对于网络的建设力度
上海自贸区是拉动中国经济增长的重要引擎，这种扩大开放的举措有助于振兴外贸，在吸引更多外资企业进军中国的同时，也加快了更多国内企业走出去的步伐。特别是在自贸区的总体方案中还提到"要求自贸区加快培育跨境电子商务服务功能"，这说明自贸区的不断扩展深化也将带动跨境电商的快速发展。具有"物流地产巨头"之称的普洛斯之所以能占据市场的领导地位，除了其先进的现代物流设施外，还在于其提供了强大的物流配送服务网络。而对于电商来说，配套的物流配送网络同样是他们发展的关键助力。所以，当前物流的网络化也是吸引物流地产投资商关注的一大重点。
当前物流地产商不仅仅致力于在中国形成一个大型物流网络，而如何将国内的物流网络不断向国际延伸，通过向客户提供更高效的物流设施和更全面的物流服务，从而吸引更多优质客户来获取更多的利润，这将是物流地产投资商面临的更大挑战。为了满足制造业、零售业、电子商务等各行各业的跨境发展需要，以及为了加强中国企业国际化竞争的优势，搭建覆盖全球的国际物流服务网络，已成为物流地产提高自身价值的重要发展方向，也是中国物流业未来发展的趋势所向。
从上海自贸区的影响，探究物流地产当前存在的问题
上海自贸区的开放为中国物流业带来了很大的便利，也让各行各业的目光再次聚集到了物流地产。然而，上海自贸区给物流地产带来机遇的同时，也带来了不少挑战，因此要从机遇和挑战里，看到当前物流地产发展存在的问题与不足。
外资企业抢占物流地产市场
自中国物流地产市场被看好以来，外资物流地产商纷纷涌入中国，甚至比国内企业更早地布局中国市场，这也导致中国大部分物流地产市场份额被外资抢占，其中物流地产巨头普洛斯占有中国760万平米的物业面积，其市场份额高达59%。
而早在2012年底，澳大利亚最大的工业地产商嘉民集团，其旗下物流地产基金就收购了上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施。该设施占地面积达到7.5万平方米，可租赁的空间更是达到7.8万平方米。不仅仅是外高桥仓储，目前嘉民集团在上海浦东建立的浦东空港物流中心也开始运营，该物流中心总建筑面积超过20万平方米。而如今上海自贸区的开放，更是加快了外资企业重资投资中国物流地产市场的步伐。
尽管国内许多大型房地产商和电商已纷纷踏足物流地产界，但国外巨头大量涌入，它们带来更为先进的管理理念、开发经验和雄厚资金，使得中国物流地产市场的竞争更加剧烈，并且国内企业要在不断加强自身软实力的同时，利用本土的优势准确定位中国市场，以此与大型外资企业抗衡，还需要很长一段时间。
区域竞争加剧且区域差异更加明显
中国现有的现代物流设施基本集中分布在公路管网较为发达的华东及华北地区。上海的现代物流设施存量居全国最高，除去上海本身的经济及区域优势外，也有自贸区的推动作用。因为相对于国内保税区、出口加工区、保税物流园区等来说，上海自贸区有着更加开放自由的国际贸易关系。并且随着部分行业关税的降低，以及贸易限制的取消，都将直接降低国内外物流成本，加快物流流通速度。正是由于自贸区的这些红利，让许多投资商仍然不断挤入上海，甚至上海自贸区内。
由于承接自贸区政策产生的辐射效应，上海整座城市的物流设施及服务会由于自贸区的发展而得到更进一步的提升，因此，可以为周边城市带来更为优越和便捷的服务。同样的，也必然会导致现代制造业发达的江苏、浙江、安徽等地区的物流及物流地产竞争加剧。
同样的，上海自贸区对其它申请成立自由贸易区的地区（比如重庆）而言，会造成短期内的冲击。由于物流区域优势的差距，这些地区的物流地产市场也在面临上海自贸区的竞争，短期内一些物流地产商的投资目光更多会注重在上海或者上海周边城市，相应的其他城市会损失一些发展机会。毕竟首个自贸区试点短期内主要受益的区域还是集中在上海自贸区内部以及上海附近小部分地区，所以说，中国区域差异短期内会更加明显。
对当前物流地产发展的建议
上海自由贸易区的发展必然会在一定程度上促进中国经济和物流行业的整体发展，其优惠政策对于区域内的物流地产有着不同程度的推动作用，然而，如何借助上海自由贸易区的"春风"，在抓住机遇的同时，改善自贸区物流地产现状，对此，本文提出以下建议：
周边城市应避免正面竞争并寻找差异市场
上海依靠经济优势大力提高物流科技含量和产品附加值，借助自贸区的大发展，积极提升物流信息化水平，吸引了众多的国内外投资商在上海开发物流地产。因此，面对上海自贸区内物流地产的强势，周边城市应选择差异市场，避免与之正面竞争。
上海周边城市虽然具有土地及人力资源成本相对上海较低的优势，但市场规模、商务环境与上海仍存在较大的差距。与其建立可以满足所有物流企业需要的物流平台园区，不如结合各自地区产业优势，通过园区的产业定位和风格化差异，发展建立不同行业的专业物流中心，提高各地区物流地产发展的核心竞争力。物流地产商开发物流地产时，应充分进行市场调研和预测，结合地区发达产业和市场需求，有针对性地发展这类物流的地产平台。同时也一定要依托上海，承接上海的物流发展，与其紧密合作，才能吸引更多的投资商入驻。
特别是对于初建的园区，要充分考虑园区的自身情况，科学进行产业定位，如江苏连云港可以发挥本地港口优势，大力发展进口资源加工业产业园；镇江等地可以配套上海飞机项目打造航空装备产业园；南京的主导产业是石化和电子行业，可以重点发展适应石化工业专业化需要的物流项目。
寻求合适的跨国企业并对当地产业结构进行调整
当前全球10大物流企业都已纷纷进驻上海，中远、中海、中外运等央企，也先后在上海成立了物流公司，然而中国绝大多数企业都仅仅是中小型企业，不能自建物流地产，更难以实现规模经营。目前大多数物流企业只能提供单一或者功能性的物流服务，其物流功能仍停留在储存、运输和城市配送上。所以仅仅等待国内企业来投资物流地产并进驻工业园区，在国际竞争中是没有优势的。要通过发挥低成本优势，吸引外资带动本地产业升级，要寻找具有产业优势的跨国企业，对当地产业结构进行调整。
比如在汽车物流领域，许多大型跨国公司的实力远超于中国，欧洲汽车物流领域的领头羊是德国BLG Logistics和法国GEFCO，而中国的汽车物流企业可以与其在中国筹建合资公司，负责汽车进出口承运，以及打造汽车零部件在中国的生产基地，对当地传统的产业结构进行适当的调整和更新。
同时，中国政府需要完成很多任务，首先国家监管要到位，国家政策应当为物流地产指引方向。合理有效规划，不要盲目投入，尽量避免出现过度开发物流地产的情况。其次建立与物流地产相对应的配套体系，例如金融、政策、服务等。
通过主体企业引导完善产业链
上海自贸区对物流业的影响是显著的，同样的，对物流地产市场的推动也是利大于弊。但就目前情况来看，受益地区还很局限。而怎样让其它区域同样获得投资者青睐，本文建议让综合实力较强的主体企业来做引导，即在某个产业领域具有技术、资金及品牌优势的企业，在发展到一定程度时，可以考虑获取更多的物流土地，建设一个相对集中而独立的产业园区，该企业首先自身入驻以占据产业链主导地位。
在主体企业引导的前提下，通过该企业在相关领域内的凝聚力与号召力，吸引该产业里同类中小型企业或者能提供配套服务的中小型企业入驻，这样通过同类企业的凝聚以实现打造相对完整的产业链。除此之外，在主体企业的引导下，这些同类企业可以相互进行交流、协作以及提供配套的产业服务，形成产业集聚式发展的模式。
同时，文章在这里要强调这些入驻企业不应各自为战，而要有相互分工与协作的关联性，尤其是要能形成纵向联系的产业链条，同样要避免各个企业同构化现象以及重复建设而导致产业园区内出现不良竞争。所以主体企业在招商引资过程中，首先要择商，要主动强调分工，比如手机产业就要覆盖从复杂的科技含量较高的电子芯片生产到简单贴片元器件生产的全产业链。
自贸区与"一带一路"无缝对接
国家正在推进落实"一带一路"战略，除了需要中国内部各个区域积极响应外，还需要沿线多个国家的参与及合作。就目前而言，较为可行的方法就是将中国重要经济及交通枢纽地区作为该战略的支撑，而上海自贸区则是这些重要节点之一。"一带一路"本身是开放的战略，而上海自贸区的一大优势就是开放，更是决定了上海应为该战略的落实起到带头作用，不仅仅是要进一步推动国际贸易合作，还要加快建设和完善枢纽型、功能型物流运输的基础设施和服务体系。上海自贸区能够吸引凝聚更多的企业，为"一带一路"的推广建设提供更全面的服务。同样，"一带一路"也是自贸区建设以及上海对外开放的一个重大机遇，自贸区与"一带一路"的无缝对接，也将为物流业和物流地产带来了更广阔的发展前景。
信息来源：商业经济研究、搜狐财经、看物流
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